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旅游地产项目开发的风险控制【英亚体育】

更新时间:2021-06-05
本文摘要:随着我国房地产市场的兴旺,其研发热度也开始向旅游行业全面渗入。

随着我国房地产市场的兴旺,其研发热度也开始向旅游行业全面渗入。近年来,以旅游业为相结合的房地产项目争相上马建设,并获得可十分相当可观的销售业绩。

但是,随着市场竞争的激化和房地产整体市场前景的不明朗性,旅游地产项目研发所面临的风险也更加大。因此,强化对风险的监控与应付,是地产开发商所面对的十分实际的问题。关键词:旅游地产研发;风险研究;监控与应付旅游地产的研发项目是较为类似的地产研发形态,它的研发动力与销售前景与该地区旅游业的发展密切相关。

而确实因为如此,旅游地产项目也具备了其它地产项目无可比拟的优势——相结合风景旖旎的风景区,这也出了其仅次于的卖点。但风险与机遇共存,只有通过强化对潜在风险的监控,作好应付打算,并作好项目研发的管理,才能超过预期的研发效果。1.旅游地产研发项目的风险分析根据上文的分析,旅游房地产项目研发具备比其它项目与生俱来更大的风险。

尤其是旅游房地产市场的短路现象造成大量的热钱流向其中,在激化了行业间竞争的同时也造成了该类型地产项目的不稳定性。就综合分析来看,旅游地产研发项目面对着盲目投资引发的资金市场需求风险、发展模式风险、运作模式风险、不可抗力风险以及无法预计的产业政策风险等。2.1盲目投资引发的资金市场需求风险在市场经济的条件下,资金的流动性、移往能力和流动速度显著强化。

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用一句俗语来说,现代资本市场非常明显的一个特点就是“哪儿能赚到最慢赚到到钱,资金就往哪儿跑完”。这种流动性极强的资本很更容易造成某行业资本的较慢收缩和忽然流走,引起资本危机,且很有可能造成开发商“血本无归”。就以旅游地产研发来说,2012年的旅游行业出现异常疯狂,旅游地产被专家应验将不会步入未来的黄金十年。

但是,由于旅游地产投资周期长、必须闲置大量的资金,收益周期比起住宅和商业地产周期更长。由于住宅地产行业政府政策的抨击与旅游地产投资带给的高利润,国内房地产开发商争相投身于旅游地产研发项目。这种盲目性投资主要展现出在波澜投资,缺少思量引发的资金市场需求紧缺风险,最后导致该行业资本的稳定性遭毁坏。

2.2发展模式风险从今年的住交会可以显现出,国内开发商争相投身旅游地产研发项目。例如,在经过海南清水湾项目销售顺利的房地产开发企业雅居乐于今年将辽宁盘锦辽河口红海滩湿地旅游综合体项目、云南瑞丽旅游渡假项目乘势夺下,打算用作旅游地产的研发项目。仍然专心于住宅地产的房地产开发企业万科集团,于今年拍到的南充下中坝两宗国有建设用地、青岛与唐山等地块,都基本用作旅游地产的研发项目。但是,在业内人士显然,投身旅游地产市场对房地产开发企业的运营与管理能力都是很大的考验。

不少房企因为国家政府对旅游地产研发项目所设置的约束与容许较少,之后盲目上前投放其中,实质上,这种不道德是缺乏相当大的考虑到。房地产开发企业将住宅地产的项目研发模式,残暴读取旅游地产上,使得旅游项目与当地发展相当严重脱落。2.3运作模式风险很多旅游地产研发项目在研发与运作时,基本上沿用了普通地产项目研发的运作模式。

但是,这种运作模式在旅游地产项目中的展现出却无法令人满意。俗话说:到哪个山头,就要演唱那个山头的山歌。

在旅游地产项目这个较为类似类型的地产项目中应用于一般性的运作模式,当然不会有“水土不服”之虞,展现出不欠佳也在情理之中的事。而运作模式的风险就很更容易引发供不应求,使开发商陷于无利可图的局面。2.4.不可抗力风险不能排斥力风险所指的是难以预料的非市场不道德带给的风险。这种风险在旅游地产项目中的反映最为显著。

其原因就在于旅游地产项目一般相结合风景旅游区建设,特别是在相结合山或者水的项目,很更容易因为山体滑坡或者泥石流、洪涝等而导致惨烈损失。而且,旅游区一般人流量大,鱼龙混杂,在国际恐怖主义日益横行的今天,不能预料的恐怖袭击事件也不会对旅游地产项目导致极大冲击。例如印度尼西亚知名的旅游胜地巴厘岛,自1998年一来倒数遭遇多起恐怖袭击事件,在导致惨烈的生命财产损失的同时,还在非常宽的时间内引起了旅游业的不景气,而相结合旅游业的地产项目也因此出了无根之水,完全遭了灭顶之灾。

因此,对这种风险的评估与应付,也应该引发地产开发商的充足注目。2.旅游地产研发项目风险的一些应付思路探究2.1.强化对旅游地产研发项目的宏观调控面临旅游地产项目研发日益增长的资本风险,作为房地产市场宏观调控的主力军,国家涉及部门应该尽早实施适当的调控措施,消弭盲目投资引发的资金市场需求风险。

例如,国家涉及部门可以实施旅游地产项目研发的容许政策,对一个旅游地地产研发设置一个限度,防止过多的热钱流向其中,平稳该行业的资本市场需求。同时,国土资源管理部门还不应强化对旅游区土地资源研发的审核管理,防止完全相同的研发项目短时间内大量上马而激化的市场竞争过分白热化的风险、另外,国家也可以通过商业银行这个筹码,强化对信贷的管控,防止过多的资本流向其中,引起资本市场需求危机。2.2.研发前应作好市场评估工作在当今的市场经济条件下,市场的特点用变幻莫测来形容恰如其分。

而这种极强的变化性又是市场风险的根源。但市场虽然变化无穷,但并不是不可捉摸的。因此,在旅游地产项目研发之前,作好涉及的市场分析研究工作是回避市场风险十分有效地又十分适当的对策。首先,早于地产项目研发之前,要对项目研发的生命线——当地旅游市场的前景作好准确的分析与辨别。

这关系着项目的轮回,因此切勿要慎之又慎;其次,要实地考察目前为止该旅游区地产项目的研发情况,如市场否早已饱和状态、否还不具备更进一步发展的潜力等。只有对市场发展有一个明晰的了解,才能对市场风险做出准确评估,为采行涉及对策打好基础;最后,还应付今后几年的市场竞争程度作好评估,未雨绸缪,作好充分准备。

2.3.“销售”+“持有人”的模式应付策略旅游地产在前期项目研发过程中必须投放大量的资金,因此,大量房地产开发企业面临大量的前期资金投入自由选择了“显销售”模式的策略。但是,中坤集团的董事长黄怒波却指出“,显销售”模式策略的自由选择造成研发项目沦为“候鸟城”,项目未来缺少统一的管理,不会越做越杀。为了使得统一管理未来的旅游地产项目,房企可选择“销售”特“持有人”的模式应付。

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对于部分持有人的旅游地产,可以通过地租来提供收益,如商铺、写字楼、天内渡假、产权酒店。一方面,部分“持有人”的模式可以为研发项目带给持续的现金流,另一方面,部分“持有人”模式的引入为旅游地产带给了涉及文化特色并为消费者获取餐饮、休闲娱乐、娱乐、购物等消费性场所。

2.4.挖出项目特色,具体战略定位的应付策略针对目前房地产开发企业将住宅地产的项目研发模式残暴读取旅游地产上的不道德,使得旅游项目与当地发展相当严重脱落,房地产开发企业不应确认目标消费顾客群体,充份挖出项目特色,清晰研发项目的主题。依据该项目与主题,人组各要素,构成自己独有的人文、自然资源特色,构建多方共赢。为构建旅游产业的多元化发展,完备后期管理、确保体系让消费者享用身体健康、绿色的生活方式,从规划、设施、先前运营各方面减少对不可抗力的应付能力,以构建旅游地产研发项目的可持续发展。

3.结束语:此外,还应当根据旅游地产研发项目自身的特点,尽早研究出有与之相适应的运作模式。只有运作模式采行得准确了,才能取得较好的获益,才能获得研发的顺利。参考文献:[1]耿松涛,刘维林.我国旅游地产的研发模式及风险回避策略研究[J].房地经济,2012(01).[2]刘睿.基于风险矩阵模型的旅游地产研发风险评价[J].产业与科技论坛,2011(11).[3]王晗.浅析旅游地产与休闲娱乐经济[J].旅游经济,2010(05).。


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